此次土地管理法修法的一個亮點，就是破解了集體經營性建設用地入市的法律障礙，允許集體經營性建設用地入市。具體來看，草案一審稿和二審稿均刪去了現(xiàn)行土地管理法關于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。

 

此外，在“三塊地”（農用地、農村集體經營性建設用地、宅基地）改革方面，草案還探索了宅基地自愿有償退出機制：原則規(guī)定鼓勵進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。

 

農村宅基地的退出機制能否更加完善？《每日經濟新聞》記者注意到，這也成為出席分組審議的全國人大常委會組成人員討論最為熱烈的話題之一。

 

 

可賦予宅基地使用權抵押權能

 

在分組審議現(xiàn)場，鮮鐵可委員提出了這樣的建議：在土地管理法修正案草案第62條中，適當放寬農村宅基地使用、流轉限制，使宅基地更好地保值增值。

 

他表示，目前審議稿對宅基地的有關規(guī)定，已經體現(xiàn)了去年中央一號文件有關完善農民閑置宅基地和閑置農房政策、探索宅基地三權分置、適度放活宅基地和農民房屋使用權的改革精神，具體的操作規(guī)定，建議在修正案草案第62條中進一步明確。

 

全國人大常委會副委員長王東明在發(fā)言中建議，要進一步完善第62條關于農民退出宅基地的規(guī)定，研究探索農村宅基地退出機制。

 

他表示，修改后的第62條對農民自愿有償退出宅基地作出規(guī)定，雖然只是原則性的，但這在深化宅基地制度改革方面向前邁進了一大步，具有很積極的意義。從全國范圍看，宅基地在管理使用中還存在不少問題，主要體現(xiàn)在集約化程度低，閑置浪費嚴重；退出機制不健全，難以變現(xiàn)；權能不完備，沒有抵押權。

 

他建議，這次修法能不能根據目前試點的進展情況，在一些基本的問題上向前邁進一步，作出明確規(guī)定，為進一步深化改革提供法律依據，起到積極的引領和推動作用。例如，賦予宅基地使用權抵押權能。在將房屋抵押時可以同時將宅基地使用權抵押，以實現(xiàn)房地一體。

 

建議對宅基地嚴格用途管制

 

還有全國人大常委會組成人員呼吁，在土地管理法的“大修”過程中，應對宅基地制度從整體上作出更加完善的規(guī)定。

 

劉振偉委員在發(fā)言中建議，一是完善宅基地使用權的取得方式：依法公平取得，節(jié)約集約使用。依法公平取得，就是宅基地的使用，要具備農戶資格權，只有本集體經濟組織成員才有權取得本集體經濟組織的宅基地使用權，落實“一戶一宅”。對于滿足農戶自住需求且符合規(guī)定面積的，不收取使用費或以較低價格收取使用費；對于面積已經超標準并無法調整的，實行有償使用。

 

二是嚴格用途管制。宅基地使用要符合規(guī)則，不得違法違規(guī)使用、買賣，嚴禁無“資格權”人員利用農村宅基地建別墅大院和私人會館。對合法取得的宅基地，采取自住保障功能與經營性功能分置管理的辦法。對歷史遺留問題抓緊化解，制定化解的原則性規(guī)定。

 

三是完善宅基地用益物權權能制度。賦予宅基地使用權在特定范圍內流轉、繼承、退出及收益權能。目前宅基地在本村集體經濟組織內流轉，無法形成流轉市場和價值。在多大范圍流轉適宜，需要實踐，范圍太小，不能形成流轉市場和市場價值；范圍過大，城里人下鄉(xiāng)占用宅基地建房可能會帶來新的問題，要把握好“度”。對于非集體經濟組織成員因繼承房屋使用的宅基地，探索有償期限使用。

 

四是完善農民房產財產權制度。對符合規(guī)劃、合法取得的宅基地上的農民房屋，由政府主管部門核發(fā)集體土地使用權證和房屋產權證，確認產權并進行不動產登記，賦予農民房屋財產抵押擔保權能。宅基地問題復雜，加之長期以來無法可依，完善法律制度需要穩(wěn)妥并統(tǒng)籌推進，同時給村民自治組織留出空間。